Đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết thì năm 2018 là năm kinh doanh khá thuận lợi khi lợi nhuận trên 3 sàn tăng trưởng khoảng 18%.

Nhà Vingroup đi đầu doanh thu và lợi nhuận

Khoảng 78/95 cổ phiếu bất động sản trên 3 sàn công bố báo cáo tài chính năm 2018. Đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết thì năm vừa qua hoạt động kinh doanh khá thuận lợi khi lợi nhuận tăng trưởng khoảng 18%. Cùng với ngành ngân hàng tạo sức hút mạnh thì ngành bất động sản cũng đã đạt được kết quả khá khả quan.

Doanh thu của ngành bất động sản năm 2018 đạt hơn 273 nghìn tỷ đồng, tăng 33,6%. Nếu không tính các cổ phiếu Vingroup thì doanh thu ngành này tăng khoảng 12% - giảm tương đối so với mức 31,6% của năm 2017.

Tăng trưởng doanh thu 2018 so với năm 2017 của doanh nghiệp BĐS niêm yết bao gồm nhóm Vingroup (màu xanh) và các doanh nghiệp BĐS khác (màu vàng).

Lợi nhuận của cổ phiếu bất động sản trong năm vừa qua tăng trưởng 81%, nhảy vọt so với mức 31% của năm 2017. Nguyên nhân xuất phát từ sự đột biến lợi nhuận của 2 cổ phiếu đầu ngành là VIC và VHM khi đã chiếm tới ½ lợi nhuận của cả ngành.

Tăng trưởng lợi nhuận 2018 so với năm 2017 của doanh nghiệp BĐS niêm yết bao gồm nhóm Vingroup (màu xanh) và các doanh nghiệp BĐS khác (màu vàng).

Nếu loại ra 2 cổ phiếu VHM và VIC thì phần lợi nhuận còn lại thuộc về các công ty bất động sản khác với gần 18 nghìn tỷ đồng, tăng 30,7% so với cùng kỳ. Mức tăng này đã hạ nhiệt so với trung bình 38% liên tục 2 năm trước đó. Có thể thấy được tầm ảnh hưởng của các cổ phiếu Vingroup lên ngành bất động sản khi tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ở năm 2013, 2014 và cả 2018 đều từ sự biến động lợi nhuận của nhóm Vingroup.

Tăng trưởng doanh thu không quá lớn nhưng tăng trưởng lợi nhuận lại nhanh hơn cho thấy nguồn cung của các công ty bất động sản không dồi dào như mọi năm, tuy vậy lợi nhuận tăng lên là do giá bất động sản tăng từ 10% - 20%.

Theo số liệu tống kê, lượng cung năm 2018 của 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là Hà Nội tăng 24% và TP. Hồ Chí Minh tăng 16,2%. Xét về thanh khoản thì thị trường Hà Nội tăng tốt hơn với mức tăng trưởng 33% so với năm 2017, còn tại TP. Hồ Chí Minh tỷ lệ giao dịch thành công chỉ bằng 75% ở căn hộ chung cư.

Tỷ lệ giao dịch thành công trong các phân khúc trung và cao cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều đạt mức rất cao từ 50% - 70%. Đây là nguyên nhân chính mang lại lợi nhuận tăng thêm cho các doanh nghiệp bất động sản tuy lượng bán ra không tăng mạnh.

Những điểm chú ý về thị trường bất động sản năm 2019



Chính phủ siết lại tín dụng bất động sản thông qua việc hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% sẽ bắt buộc doanh nghiệp bất động giảm sự lệ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Khi đó các doanh nghiệp ngành này phải tự chủ tìm nguồn vốn mới thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu, hay thay đổi chính sách bán hàng. Chính sách của Chính phủ bên cạnh việc giảm bớt áp lực cho ngành ngân hàng về nợ xấu và bong bóng bất động sản, đồng thời cũng đẩy mạnh sự tăng trưởng cho thị trường cổ phiếu và trái phiếu. Theo thống kê, chi phí lãi vay năm 2018 của các công ty bất động sản giảm nhẹ so với mức tăng trung bình 10% hàng năm trước đó, thể hiện việc nhiều công ty đã giảm bớt nguồn vốn vay ngân hàng.

Nguồn cung đất sạch hiện bị thu hẹp dần, bên cạnh đó các đợt thanh tra gần đây cũng khiến nguồn cung bị giới hạn. Do đó, một vài doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn khi chậm triển khai các dự án đã lên kế hoạch trước đó. Với việc nguồn cung ở khu vực trung tâm ngày càng ít dần sẽ kéo theo việc mở rộng ra các vùng ven. Xu hướng chung của những doanh nghiệp bất động sản cũng đang tìm kiếm các quỹ đất mới ven trung tâm.

Ông Nguyễn Hồng Khanh, Trưởng Bộ phận Phân tích CTCK Quốc tế Việt Nam nhận định: Thị trường bất động sản sẽ duy trì tăng trưởng ổn định, tuy nhiên sẽ không quá hot. Giá của bất động sản có thể không biến động lớn trong năm, nhưng phân khúc đất nền khả năng sẽ tiếp tục tăng từ 10% - 20%. Các công ty bất động sản có quỹ đất sạch đã hoàn tất thủ tục pháp lý, ít lãi vay sẽ chiếm ưu thế lớn hơn so với các công ty khác.

Ông Khanh lưu ý thêm: "Các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ dè chừng các tập đoàn lớn vì tác động nguồn cung từ các tập đoàn này là rất lớn, có thể thay đổi cục diện của khu vực xung quanh. Các doanh nghiệp có đất gần khu vực đang triển khai của các tập đoàn bất động sản có thể hưởng lợi về giá bán lẫn thanh khoản. Đối với doanh nghiệp có dự án ở khu vực khác phía xa hơn phải tính toán thời gian và giá cả để không đối mặt với sự cạnh tranh lớn”.


Xem thêm:

>> Cắm đầu trong năm 2018, nhưng TTCK Trung Quốc đang có mức tăng mạnh nhất thế giới trong đầu năm 2019